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收益率还算稳定 投资商铺慎买产权分散的、售后返租的

放大字体  缩小字体 发布日期:2019-07-09 16:16:53    来源:经济导报    作者:刘勇    浏览次数:8
导读

投资商铺,一直都是热度颇高的话题,如果操作得好,回报是相当可观的。但是现在不少人投资商铺非但没有赚钱,反而亏钱。一时间,商铺从“一铺养三代”沦为“一铺套三代”的局面。现在商铺还能投资吗?“虽然现在商铺的投资价值变低,但这并不代表着不能投资了,一个好的商铺还是值得投资的。”在济南拥有多个商铺的投资人李

投资商铺,一直都是热度颇高的话题,如果操作得好,回报是相当可观的。但是现在不少人投资商铺非但没有赚钱,反而亏钱。一时间,商铺从“一铺养三代”沦为“一铺套三代”的局面。现在商铺还能投资吗?

“虽然现在商铺的投资价值变低,但这并不代表着不能投资了,一个好的商铺还是值得投资的。”在济南拥有多个商铺的投资人李辉给出了自己的答案。

从炒房族到商铺投资客

李辉告诉经济导报记者,2008年他就开始投资商铺了,“当时就是玩票,主要是炒房。”

据了解,2008年李辉在炒房时顺手投资了一个商铺,让他没想到的是,竟然和炒房收益差不多。尝到甜头的他2009年又投资了济南天桥区炫街人防商城的地下商铺,但该商铺的投资失败了。

“这个地方紧邻济南长途汽车站,客流量充足,而且当时对方还与我签订了返租的协议。”在李辉看来,当时对方的宣传,让他的“算盘”怎么打都显示“盈利”。“商城经营了一段时间后,2013年停业了。一直到现在仍没有营业,可以说烂在手里了。”

尝到苦头的李辉才明白,商铺投资和炒房听起来差不多,但里面涉及的方方面面都不一样。就这样,李辉开始学习投资商铺。

随着2016年限购,李辉逐步退出了住宅市场转向商铺。“以前投资商铺是副业,2016年开始成了主业。”

李辉告诉经济导报记者,2016年选的第一个商铺是一个新建小区的底商。“面积在100平方米左右。”李辉买下来不久就租了出去。“租给了一个小超市,当时一次性签了3年的合同,租金一年一交,第一年的租金相对较低,第二年和第三年每年上涨10%。”按照李辉的计算,不到8年就可以收回投资。

2017年,他又在西客站附近一口气投资了多个商铺,也都非常顺利地租了出去。2018年,他用此前投资的几个商铺抵押给银行贷款继续又投资3间商铺。“今年就投资了一个商铺,位置靠近东绕城高速,现在也已经租了出去。”

对于自己手里到底有多少个商铺,李辉并没有给经济导报记者一个明确的数字,只是表示收入还可以。“现在手头商铺一年的租金在200万元左右,除去银行的贷款,还能剩下70万元左右。两三年后贷款还完,就能做到财务自由了,舒舒服服当个‘包租公’。”李辉笑道。

区位潜力决定升值程度

在李辉看来,虽然现在商铺的投资回报率不如前几年高,但仍可以投资,不过在投资的时候须擦亮眼睛。“选铺就是一场以结婚为目的的恋爱,好的恋爱对象不一定是‘富二代’,但必定是‘潜力股’。商铺亦然,区位潜力决定升值程度。”

他告诉经济导报记者,投资商铺首先要看地段,一定要投资那种临街、热闹、人流量大、便利的商铺,即使价格高一些也可以投资;地段不好的商铺,即使价格再低也不值得去投资。

此外,还要看商铺自身的一些情况,如地势、净高、开间、朝向等都需要考虑。“从地势上说,铺面不能低于门前的道路,下沉的铺面给人的感觉不好,最好是与道路同高或高出一两级台阶;净高不能低于3.2米,不然会给人一种压抑的感觉;开间越大价值越高;在朝向上尽量避免朝正西或西南的店铺,夏天西晒给人的感觉不舒服,以太阳光不能直射入店为标准。”

在李辉看来,商铺收益除了租金价格因素,更需要租出去才有收益,如果租不出去或者在租赁过程中出现空档的情况,那么商铺的租金收益将面临较大的不确定性。“为了能保证租出去,在购买商铺时一定要换位思考,我投资的这个商铺适合干什么。”李辉解释道,“我一般投资的商铺都在100平方米到200平方米之间,适合做便利店或者生鲜超市。因为这种合作对象一般来说,经营稳定。”

警惕各种陷阱

在李辉看来,有些商铺是不能碰的。

李辉告诉经济导报记者,一些开发商为了尽快将商铺卖出去,有时会以“无条件回购”作为宣传点,吸引投资者。一些投资者原本打算通过收取租金的方式盈利,想到即使商铺租不出去,开发商也负责回购,购买起来更加放心。等到商铺真租不出去时,想找开发商接盘,却发现开发商早就跑路了。

此外,李辉也建议,不要购买产权分散的商铺。小产权商铺看起来成本低,其实投资的变数很大。产权分割出售后,很难统一所有投资人的意愿去经营,而且极容易出现恶性竞争,最终沦落成小商品、小集市式的商场。“如果商场整体情况很差,铺子卖也卖不出去,租也租不出去。”

对于售后返租的商铺,在李辉看来,同样也存在风险。一些开发商在出租商铺时,收取的租金和给业主的租金并不是一回事,致使业主收益受损;又或者开发商一开始以倒贴租金的方式稳住业主,结果等到难以支撑之时,开发商趁机跑路,业主这才发现,开发商倒贴的租金,在商铺售价面前,更是微不足道。

“虽然现在投资商铺收益率不如以前高了,但相比其他的投资,投资商铺的收益率比较稳定。”李辉建议,大家在购买商铺时一定要多看、多比较,“开发商的话基本上不能信,购买商铺一定要谨慎,否则商铺就可能成为你的‘危险资产’。”

 
(文/刘勇)
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