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有迹象!商铺已经成为“最毒”的投资资产?普通人别碰……

放大字体  缩小字体 发布日期:2019-07-09 16:38:42    浏览次数:14
导读

成功的投资,一定要注意这三方面:远离高估值;不要选择大家跟风哄抢的品种;一定要长期持有。小商认为,这三点,不管是股票基金互联网金融等理财,还是买房买地的不动产投资,都适用的一道箴言。当住宅投资的调控杠杆越缩越紧,有人把目光投向了商业地产,旅游项目配套的酒店式公寓、临街商铺、或者社区低层商铺等等。商铺

成功的投资,一定要注意这三方面:

  1. 远离高估值;

  2. 不要选择大家跟风哄抢的品种;

  3. 一定要长期持有。

小商认为,这三点,不管是股票基金互联网金融等理财,还是买房买地的不动产投资,都适用的一道箴言。

当住宅投资的调控杠杆越缩越紧,有人把目光投向了商业地产,旅游项目配套的酒店式公寓、临街商铺、或者社区低层商铺等等。

商铺的投资回报率有多高?还值得不得投资?有哪些问题需要注意?今天小商跟大家探讨一下。

1、有迹象!商铺已经成为最危险的资产?

假期小商到外地转了一圈,属于广东一个四五线小城。新楼盘是越建越多,开发商临街商铺也随之剧增。一些曾经繁华的大街小巷里,很多门面房现在是空的。

“不好租,不好卖” “到处都在旺铺招租”的刺眼广告语。

人口在流失的城市,不知道究竟用什么来支撑这些临街商铺的未来?又是谁会来做接盘侠?

过去十几年,业内认为商铺投资回报率较高,但是,现在的商铺却慢慢变了味,很多商铺已经成了危险资产,不好租,更不好卖。

2、商铺投资回报率如何计算?

那么,商业地产的投资回报率到底该如何判断呢?

1、计算购入再出租的投资回报率=月租金×12(个月)/售价

2、计算购入再售出的投资回报率=(售出价-购入价)/购入价

举个例子,有网友在2年前,购买了广州万达滑雪场一间50㎡的商铺,租金约1.6万一个月,当年这间商铺价格仅4万多一平米。

当时商铺价格约4.5万,总价约225万,套用上述计算公式:这个商铺的投资回报率=1.6万X12/225万,通过计算,得出这套物业的投资回报率将是:8.5%。

要是这个投资者转手卖掉,假设以245万元成交,那么它的投资回报率=(245-225)/225,

计算得出这套物业的投资回报率约是8.9%。但是商铺在交易的过程中将会产生各项税费,实际回报率可能没有这么高。

(税费计算过程略复杂,此处略过,粗暴的说,商铺房产的升值会被税费吃掉五分之一,这样你就懂了。)

3、普通人,为什么劝你别碰商铺投资

老话说的是,一铺养三代,但现在如果说一般的住宅投资是初中生的话,那么投资商铺就一定是研究生级别的。

如果你不是普通人,那么复利姐还是可以提供购铺前的几点思考:

1、能买现铺、临街商铺,就尽量别碰期铺。特别是开发商大力促销的新楼盘店铺。

大多数的商铺交易费都是比较高的,但其变现能力却是极差。除了一些地段还不错的,其他地方的商铺基本上是卖不掉的。

2.充分考虑购铺的商业地带、商业规划。成熟地带商铺价格很高、成长地带商铺则有升值考虑。

3、考虑商铺的经营形态、和后期管理。社区商铺一般比较稳定,地段、交通对商铺经营较小,商场店铺对交通、人流依赖性大,风险也大。

4、考虑相关政策,如交通、道路的改善,如旧区改造,如市政动迁等。经营商铺是长线投资,对政策的依赖性强。

5、中小城市商铺需要警惕购买

在中小城市,购买商铺风险同比增大。如果这个商铺真的能够赚钱,那开发商自己就可以用其进行招租,又何必要将它卖掉呢?

现实情况就是,很多商铺他是想卖也卖不掉,特别在人口流出的中小城市。


小商认为,地段、开发商、客流群体三个因素,确定了商铺价值的不可复制性,如果要购买商铺的投资者,一定要看清楚地段未来的发展规划,是否有人口增加,都直接影响商业客流量。

毕竟购买商铺属于长期投资,不可只看眼前的利益。

 
(文/小编)
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